ราคาบ้านมันลวงโลก !!

ว่าด้วยเรื่อง "ราคาบ้าน" ยิ่งคิดยิ่งสับสน ... (จากภาพคือ ราคาบ้านของอเมริกา) ตั้งแต่ปี 1960 ถึงปัจจุบัน ราคาบ้านวิ่งขึ้น วิ่งขึ้น จนมาสะดุดแรงๆก็ปี 2007 - 2008 นี่แหละ ..."ลองคิดดูนะครับ ราคาบ้านวิ่งขึ้นติดต่อกันเป็นเวลา 40 ปี ..ถ้าเทียบกับชีวิตของคนๆนึง มันคือช่วงเวลาที่ทำงานทั้งชีวิตของคนหนึ่งคนเลยทีเดียว"

เราเกิดมา ก็เรียนหนังสือ กว่าจะเริ่มทำงานก็เกือบอายุ 30 ปี ดังนั้น ทุกคนมีเวลาทำงานจริงๆประมาณ 30 ปีก่อนจะเกษียณ!! ..แล้วช่วงเวลาที่คนส่วนใหญ่ซื้อบ้านก็อาจจะเริ่มตั้งแต่ช่วงอายุ 30

พอ เริ่มมีงาน ก็อาจเริ่มมีเงิน ผ่อนคอนโด ..จากนั้นถ้าใครทำงานแล้ว "รุ่ง" ได้เงินเดือนมากๆ ก็อาจเริ่มขยับขยาย มาซื้อบ้าน "ผ่อนบ้าน 10 ล้าน 20 ล้าน" ..ดังนั้นหาก Cycle ของบ้าน กินเวลา 40 ปี ..."มนุษย์ธรรมดาไม่มีทางรู้เลยว่า ..ราคาบ้านมันมี Cycle (นึกว่าราคาบ้าน มีแต่ขาขึ้นเพียงอย่างเดียว)"

ถ้าสังเกตุให้ดี ไม่ว่าคนรวยมาก หรือรวยน้อย ทุกคนล้วนมี "บ้าน" เป็นทรัพย์สินหลักของคนๆหนึ่งเลยก็ว่าได้ ...ถ้ามองในหลักการวาง Asset Allocation คนรวยมักจะวาง อสังหาริมทรัพย์ (Real-estate) ไว้ในสัดส่วนที่ค่อนข้างมากเลยทีเดียว ...สมมุติเศรษฐีคนนึงมีเงิน สัก 100 ล้าน ผมก็เชื่อว่า เงินกว่า 50% หรือกว่า 50 ล้านบาทจะจมอยู่ใน Asset ไม่ว่าจะเป็น บ้าน, อาคาร หรือ ที่ดิน ....ถ้าคนที่รวยขึ้นไปอีกเช่น เศรษฐี 1,000 ล้าน ผมก็เชื่อว่า ประมาณ 50% ขึ้นไปของเงินเขา จะจมอยู่ใน ตึก , บ้าน หรือ ที่ดินเช่นกัน

เรา ปฏิเสธไม่ได้หรอกว่า ท้ายสุดไม่ว่าคุณจะรวยเท่าใดก็ตาม คุณก็จะไม่ถือเงินสดทั้งหมด เพราะมันเสี่ยง .."คำถามคือ แล้ว Real estate ไม่เสี่ยงเหรอ!!" ..แน่นอน!! เสี่ยงน้อยกว่าสิ่งอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นหุ้น หรืออะไรก็ตาม...จริงหรือ !! แน่นะ !!"...

ที่ผมยกตัวอย่างราคาบ้าน ของอเมริกา มาให้ดูจะเห็นได้ว่า รอบการขึ้นของมัน ยาวนานเกินกว่า ชีวิตมนุษย์จะเข้าภาพทั้งหมดด้วยช่วงขีวิตของคนเพียงคนเดียว ...ตรงนี้ต่างกับหุ้นมาก ที่ชีวิตของคนๆนึงจะเห็นการขึ้นลงเป็น Cycle ของหุ้นทั้งขาขึ้นและขาลง หลายรอบมาก ..."และนี่ก็คือ ปัญหา!!"

ผม อ่านบทความใน Bloomberg เรื่องของ Celtic tiger "นั่นคือคือเป็นบทความของ The Rise and Fall of Ireland ...เศรษฐกิจจากขนาดแค่ $25 billion ในปี 1980 เพิ่มมาเป็น $268 billion ในปี 2008 ก่อนที่จะล้มเละเทะ เป็นหนี้หัวบานกันทั้งประเทศในปัจจุบัน"

สิ่งที่ทำให้ Ireland ล้ม ก็คือ Real estate ที่ขยายตัวเป็น Bubble แล้วก็ ระเบิดนั่นเอง!! ... ตั้งแต่อเมริกาที่ Real estate พังทลายสร้าง Sub prime ล้างโลก จากนั้นก็ลามไปทั้วโลก ...ประเด็นปัญหาสำคัญก็คือ "Real estate"

ทำไม Real estate มันเป็นปัญหาล่ะ!! ... เพราะคุณคิดดูนะ คนที่จะสามารถมี Real estate ครอบครองได้ อย่างน้อยต้อง "มีเงิน" จะมากจะน้อย ก็ไม่สำคัญ ประเด็นคือ เมื่อคนมีเงินเป็นเจ้าของ Real estate

..พอตลาด Real estate Crash พัง!! ..มันก็คือช่วงที่บีบบังคับพวกคนรวยต้องเฉือน Real estate ที่สร้างเก็งกำไรออกไป เหลือแต่ Real estate ที่ใช้จริงๆเช่น บ้าน หรือ ตึกที่ใช้ ..ดังนั้นทุกครั้งทุกวิกฤต ถ้าสังเกตุดีๆ Real estate จะไม่ได้ Crash แล้วตกเหมือนอย่างหุ้น --"หุ้นนี่เวลาตลาดพัง ทุกคนทิ้งเละเทะหมด" ..แต่ Real estate คนจะทิ้งเท่าที่จำเป็นสุดๆเท่านั้น เช่น การขายตึก ขายบ้านหลังที่สอง ที่สาม ไปใช้หนี้ก่อน

ดังนั้น ถ้ามองลึกๆ ตลาด Real estate จะขึ้น แล้ว ตกบ้าง (ออก Side way มากกว่าตก) จากนั้นเมื่อทุกอย่างไปต่อ ราคา Real estate มันก็ไปต่อ ..... วิธีที่คิดง่ายๆคือ ทุกคนเมื่อรวยได้ระดับนึงก็ต้องเปลี่ยนเป็นสิ่งที่จับต้องได้ และก็หนีไม่พ้น Real estate ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรือตึก (ยิ่งใหญ่ ยิ่งสมฐานะ) นั่นเอง

คนที่บอกว่าอยาก "รวย" คุณต้องเข้าใจ Cycle ในจุดนี้ให้ดี .... ไอ้ที่เราเห็นเศรษฐีที่รวยขึ้นเรื่อยๆ จากเศรษฐีเงินแสนในสมัยโบราณ... มาเป็นเศรษฐีเงินล้าน... จากนั้นร้อยล้าน... พันล้าน... เดี๋ยวนี้จะรวยจริงต้องเศรษฐีหมื่นล้าน...

แต่ ถ้าเอาทรัพย์สินของเศรษฐีหมื่นล้านทั้งหมดเลย (ไม่ว่าจะเป็น บ้านที่อยู่ ที่ดินที่อยู่ในครอบครอง เอามา กองรวม ผมว่ายังน้อยกว่า เศรษฐีเงินแสนสมัยก่อนเลย).... (เพราะแต่ก่อน ที่ดินในเมือง ไร่ละไม่กี่หมื่นบาทก็ซื้อได้ ..แต่เดี๋ยวนี้ไร่ละเป็นร้อยล้าน พันล้าน ...ดังนั้น ความมั่งคั่งจริงๆของคน ไม่ได้เปลี่ยน แต่ "เงิน"มันลดค่าลงในอัตราเร่งต่างหาก!!)

ใครไม่เข้าใจ เรื่องของภาพลวงของราคา Real estate รวมทั้งเข้าใจ Cycle ของราคาใน Asset ต่างๆ ---"อาจจนโดยไม่รู้ตัว" --- (อุ๊ แม่เจ้า... ทำไมผมจนลง.. ผมว่าผมฝากเงินธนาคารไม่เสี่ยงแล้วนิ... งง !!)"

...คนที่สามารถโยกเงินไปมาระหว่าง Asset ได้อย่างถูกต้อง "รวยเละ"

Key word ของความมั่งคั่งในยุคนี้คือ "Asset Allocation" !!