สิ่งที่นักลงทุนอสังหาต้องระวัง 'ตึกผี' เมืองผี

'สิ่งที่นักลงทุนอสังหาต้องระวัง 'ตึกผี' เมืองผี'

หลายคนคงเคยได้ยินเรื่องราวของ เมืองผี ในเมืองจีน เช่น South China Mall ที่โด่งดังใน Internet ว่าเป็นห้างผี ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ..ถูกทิ้งล้างตั้งแต่สร้างเสร็จ จนได้ชื่อว่า ห้างผี

จริงๆ แล้ว มันเกิดมาจากการเร่งสร้าง โดยไม่ดูความต้องการของคน แบบว่า สร้างไปก่อนเดี๋ยวก็ขายได้เอง ...ซึ่งปัจจุบันได้กลายเป็นปัญหาฟองสบู่ครั้งใหญ่ในเมืองจีน ที่สร้างโครงการบ้านแล้วขายไม่ได้ สร้างห้างแล้วไม่มีคนเช่า แม้กระทั่งสร้างทั้งเมืองแต่ไม่มีคนอยู่

วันนี้ปัญหาอสังหากลายเป็นปัญหาระดับชาติของเมืองจีนที่รัฐบาลพยายามเร่งแก้ไข โดยใช้ 3 วิธีคือ 

1. ทุบโครงการทิ้ง แล้วรอพัฒนาใหม่ (ลด Supply ของเดิม)

2. ไม่อนุญาตให้สร้างเพิ่ม (ลด Supply ไม่ให้สร้างเพิ่ม)

3. รัฐบาลเข้าซื้อแล้วเปลี่ยนเป็นบ้านเอื้ออาทร (ลด Supply โดยใช้เงินรัฐบาลอุ้ม)

ใช่!! ที่เล่าเรื่อง เมืองผี เพราะอยากจะชี้ให้เห็นว่าเรื่องของ Supply 'จำนวนผลิต' กับ Demand 'ความต้องการซื้อ' มีความสำคัญมากในการทำธุรกิจ และ การลงทุนทุกอย่าง

ถ้ามีการลงทุนแบบไม่ลืมหูลืมตา เราต้องระวังตัว เพราะนั่นแปลว่า Supply จะสูงเกิดจริง ..ซึ่งสุดท้ายทุกอย่างจะกลับสู่ความจริง ราคาจะร่วง ลงมาจนถึงจุดที่ตรงกับ Demand ในที่สุด

ทุกวันนี้มีรายงานจากเมืองจีนว่า เมืองผีเหล่านี้เริ่มมีคนทยอยเข้าไปอยู่ แต่มันก็เป็นบทเรียนราคาแพงของนักลงทุน นักพัฒนาที่ลงทุนไปก่อนหน้านี้

สิ่งที่ผมใช้ดูว่า อสังหา หรือ หุ้น ที่ลงทุนมันราคาเหมาะสมหรือว่าแพงเกินไป อสังหาต้องวัดที่ค่าเช่า คือ ลงทุนกู้ซื้อคอนโดไป แล้วปล่อยเช่าได้ (ต้องปล่อยเช่าได้ ถ้าไม่มีคนเช่า แปลว่า ไม่มี Demand) เทียบผลตอบแทนต้องสูงกว่า ดอกเบี้ยเงินกู้ 

ส่วนหุ้น ต้องดูปันผลว่า สูงกว่าเอาไปวางไว้ที่อื่น เช่น ซื้อพันธบัตร หรือ ซื้อตราสารหนี้

ผลตอบแทนเฉลี่ยที่ถือว่า สินทรัพย์ไม่แพง ทั้งอสังหาและหุ้น ควรสูงกว่า 5% ต่อปีขึ้นไป (ยิ่งสูง ยิ่งดี) 

...ถ้าผลตอบแทนต่ำกว่านั้นแปลว่า สิ่งที่คุณลงทุนเริ่มแพงแล้วครับ 'ต้องระวังและดูความเหมาะสมให้ดี'

#ภาววิทย์กลิ่นประทุม