มุมมองใหม่ๆ ในเรื่อง "บ้านๆ"

วันนี้ได้มีโอกาสสัมภาษณ์ "เสี่ยเต" ทายาทตัวจริงของคุณ ประทีป ตั้งมติธรรม ผู้ก่อตั้งกลุ่ม ศุภาลัย .. "ผมไม่เคยเจอคุณประทีบ แต่วันนี้ได้คุยกับคุณเต พร้อมกับกิน Dim sum กัน..ดีที่นี่เป็นแค่กินอาหาร ถ้ากินเหล้าด้วย สงสัยจะได้เจาะกลยุทธ์ของกลุ่มอสังหาลึกว่านี้ ...555"

ก่อนอื่นขอเล่าที่มา ก่อนที่บัวหลวงจะเอา SPALI มา Roadshow ..ผมเข้าไปแกะงบการเงิน ร่วมกับนักวิเคราะห์บัวหลวง ซึ่งเราพบว่า ศุภาลัย เป็นบริษัทที่ Net Profit Margin หรือ กำไร โดดเด่นที่สุดในกลุ่ม ...และที่นักวิเคราะห์พูดเรื่องนึงสะกิตมุมมองของผมคือ Domestic Play  มันเป็น Strategy ที่ Fund Manager ในช่วงนี้เริ่มมาให้ความสำคัญ ..ซึ่งแน่นอนเรารู้อยู่แล้วว่า Trend เศรษฐกิจของเอเชียมาแน่ ..แต่อะไรล่ะ ที่มา!! ..ในส่วนของการกระจายความเจริญสู่ชนบท เราจะเห็นอย่าง BIGC , Tesco Lotus , MAKRO และกลุ่มค้าปลีก คึกคักขึ้นอย่างร้อนแรงมาก ..อ่ะนะ "โดยเฉพาะราคาหุ้น" ..แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ นอกจากภาพของ ค้าปลีก มันยังมีภาพของ ความมั่งคั่งที่กระจายตัวไปสู่หัวเมืองต่างๆ ที่สำคัญ ..เรียกได้ว่า เศรษฐีประจำจังหวัดต่างๆ เขามีกำลังซื้อ แต่ปัญหาก่อนหน้านี้ คือ ไม่มีผู้ประกอบการไป Capture จับความต้องการตรงนั้น ...นั่นแหละประเด็นในอดีต ...มี Demand -- แต่ไม่มี Supply

แต่สิ่งที่เปลี่ยนไป เราเริ่มเห็น Developer หลายเจ้า "นำโดยศุภาลัย" เริ่มรุกหนักตลาดต่างจังหวัด ... ซึ่งประเด็นนี้ ผมถาม คุณเต ว่า คิดยังไงถึงไปต่างจังหวัด แล้วมันดีจริงตามที่เขาคิดไว้หรือเปล่า

คำตอบที่ได้ อึ้งเลย!! ..."บังเอิญ!!" ...คือ ประมาณว่า ศุภาลัยรุกไปต่างจังหวัดตั้งนานแล้ว แต่โครงการก็พับไป ..เพราะเจอวิกฤตเศรษฐกิจ แต่รอบนี้ มันเปลี่ยนไป ..กำลังซื้อมันมีมาก และการเติบโตสูง ..ซึ่งจุดนี้เรียกได้ว่า ความพร้อมของศุภาลัยที่มีหน่วยธุรกิจที่ต่างจังหวัดอยู่แล้วทำให้ เร่งขยายโครงการในต่างจังหวัดค่อนข้างไว ..พูดง่ายๆ ตอนนี้ จังหวัดใหญ่ๆ อย่าง เชียงใหม่ ภูเก็ต ขอยแก่น หาดใหญ่ ชลบุรี สุราษฎร์ ไปถึงหมดแล้ว ปีนี้เราเป็นผู้นำตลาดต่างจังหวัด ซึ่งสัดส่วนเวลานี้ก็คือ 20% ของยอดขายทั้งหมดของศุภาลัย มาจากต่างจังหวัด และ ตลาดนี้ขอบอกว่า ขยายตัวเร็วกว่าที่คาดการณ์!!

"ถามจริงๆ แล้วคนต่างจังหวัดเขา ทำไมต้องซื้อของ ศุภาลัยด้วย"

"จริงๆ ผมว่า มันเรื่องของคุณภาพ ...ความได้เปรียบของรายใหญ่ ..เราได้เปรียบในเรื่องของต้นทุน และ คุณภาพ มันเป็น Brand ที่ขายได้"

"เอ๊ะ!! ถ้ามองภาพแบบนี้ แปลว่า รายเล็กซวย ..ใช่ไหมพี่!!"

"โอ!! .. ไม่ถึงขนาดนั้น แต่ถ้ามองดีๆ มันไม่ใช่แค่อุตสาหกรรมอสังหา มันทุกอุตสาหกรรม อย่างค้าปลีก ดูซิ รายเล็ก เจอกลืนหมด ..หรือ อย่าง 7-11 ..อัดโชวห่วยตายทั้งประเทศ ..วันนี้ภาพการแข่งขันมันเปลี่ยนไป มันกลับมาที่ Value ที่ลูกค้าจะได้ ..ใครทำสินค้าได้ คุณภาพที่สุด และถูกที่สุด ลูกค้าก็เลือกซื้ออันนั้น ...มันเป็น Demand & Supply ที่แท้จริง ...อย่างรายเล็ก ถ้าเขาเข้าใจ เขาก็จะหันไปทำ Niche Market ..ถ้าอย่างนั้นก็อยู่ได้"

"แล้วถามนิดนึงครับว่า พี่เต มองส่วนแบ่งตลาดของรายใหญ่กับรายย่อย ยังไงในอนาคต"

"ผมว่า สุดท้ายอาจไปถึง 80/20 คือ รายใหญ่ปัจจุบันที่ส่วนแบ่งตลาดประมาณ 60% จะค่อยๆ เพิ่มขึ้น เป็น 80% ในที่สุด ..คิดง่ายๆ ตลาดโตปีละประมาณ 5% แต่รายใหญ่ของอสังหา โตปีละ 15 - 20% มันโตมากกว่าตลาด สุดท้ายมันก็เลยต้อง Consolidate ไง"

(อิ อิ .. ก็ปลาใหญ่ กินปลาเล็กเล็ก อยู่ดีอ่ะพี่..)  ... "เออ.. ว่าไป"

สงสัยครับ ..เรื่องนี้ ผมสงสัยมาก คือ อยากถามมานานแล้วว่า "ผู้ประกอบการอสังหา" ต้องสร้างบ้านทุกปี มันเหมือน "หมาล่าเนื้อ" ..คือ สร้างแล้วขาย จากนั้นก็ต้องสร้างใหม่ ...อย่างนี้ มันจะรักษาการเติบโต และ จะเตรียมตัวยังไง ถ้าเกิดวิกฤตแรงๆ มาอีกรอบ ..."คือ ผมบอกตรงๆ เลย เท่าที่คุยกับนักลงทุนระยะยาว เขาไม่ชอบธุรกิจ แบบของพี่อ่ะ ..พี่ช่วยไขข้อสงสัยผมหน่อย"

"ได้!! จริงๆ แล้ว ศุภาลัย ผ่านมาทุกวิกฤต ...ยังรอดได้ แล้วโตขึ้น ..อย่างแรก เรื่องบ้าน ..มันมี Demand ตลอด เพราะคนย่อมต้องการบ้านที่ดีอยู่ แต่เรื่อง Cycle เศรษฐกิจมันเป็นเรื่องของความผันผวน คือ ถ้าเราเข้าใจ แล้วดูแลความผันผวนได้ ปัญหาก็ไม่เกิด ...หรือ เกิดก็ ควบคุมได้ เช่น ปี 2008 เกิด Sub-prime ..คนชะลอการซื้อบ้าน ...แต่สุดท้าย Demand ความต้องการก็กลับมาอยู่ดี ..มันกลายเป็นว่า ยิ่งเจอวิกฤตมากๆ ความต้องการมันก็อั้น ..พอวิกฤตผ่าน ตลาดมันก็บูม ...ถ้ามองให้ดีแล้ว ผู้ประกอบการสร้างบ้านเดี๋ยวนี้จะ Conservative มาก เราไม่มีการซื้อที่ตุนเหมือนสมัยก่อน ดังนั้น ปัญหา Land Bank เราไม่มี ..ดังนั้น การซื้อที่แล้วพัฒนาเลย มันลดปัญหาต่างๆ เช่น ความผันผวน ...หรือ อย่างตอนนี้คุยกันมากเรื่อง ผังเมือง ซึ่งการที่เราไม่มีที่ตุน มันก็ลดปัญหาตรงนี้ ..เราก็ Focus ในเรื่องการบริหารแบบมืออาชีพเท่านั้นพอ"

"มีเรื่องนึง ไม่รู้ถามดีไหม ...ถามจริงๆ เถอะครับ คุณเต ...ทำไม คอนโดศุภาลัย สร้างช้ากว่า LPN ล่ะ(ข้องใจ)"

"ดูที่งบการเงินเราซิครับ Net Profit Margin เราพระเอกสุด ... จุด Optimal ของการสร้าง ก็เป็นหนึ่งในคำตอบ!!"

"แม่เจ้า!! อะไรคือ Optimal ของการสร้าง ..พี่เต ช่วยแถลงไขหน่อย"

"โอเค ..อย่างธุรกิจ ศุภาลัย เรามองในเรื่องของ Cost & Return ดังนั้น เราต้องหาจุดที่สร้างผลกำไรสูงสุด อย่างการจัดซื้อหรือ การเข้าไปลุยในบางจุด ผู้ประกอบการอื่นเขาไม่ทำ แต่เราทำ เพราะจาก Economic of Scale ถ้าเราทำ เราได้เปรียบเรื่องประหยัดจากขนาด เช่น ถ้าเราซื้อของเอง เราก็ซื้อได้ถูกกว่าผู้รับเหมาซื้อ อะไรประมาณนั้น ... ส่วนระยะเวลาในการสร้าง ..เราก็ดูที่จุด ที่ถูกที่สุด ดังนั้น การสร้างเราอาจไม่ได้เร็วที่สุด แต่มันเป็นจุดที่กำไรที่สุดนั่นเอง" 

คร่าวๆ ที่คุยกันก็ทำให้ผมเข้าใจมุมมองของผู้ประกอบการสร้างบ้าน ที่ในวงการเขาให้ชื่อเรียกคนเหล่านี้ว่า "หมาล่าเนื้อ" ..ก็แน่นอน ถ้าจะเป็นมหาล่าเนื้อ และ อยู่รอดในตลาดได้ยาวนาน ...เขาก็ต้องเป็นหมาล่าเนื้อที่คมกริบ  ไม่งั้นคงโดนล่าไปเองแล้ว...555

ในส่วนของภาพรวมอุตสาหกรรม ก็วาดมุมมองใหม่ๆ ให้ผมในเรื่องของ Asian Miracle ในรอบนี้ ที่อสังหา มันไม่ได้เลวร้ายอย่างที่หลายๆคนคิด ...แน่นอน ถ้าถามความเห็นของผม ..ผมว่า สุดท้าย มันหนีไม่พ้น Cycle การขึ้นลง Bubble & Crash อยู่ดี ... แต่ในระยะ 5 ปีนี้ ผนวกกับนโยบายรัฐบาล เราก็พอจะเห็น Trend ขาขึ้นของ ตลาดอสังหาของไทย ..และยิ่งตลาดต่างจังหวัดที่ความต้องการซื้อ มันเป็นความต้องการจากคนที่อยู่จริงๆ ก็ถือเป็นสัญญาณที่ดี

ครับ.. วันนี้เอามุมมองของ หนึ่งในผู้ล่า วงการอสังหา มาฝาก ..แต่อย่างที่บอก ผมไม่ได้เอามาเชียร์หุ้น ..แต่เอามาให้เรียนรู้มุมมอง ... ธุรกิจอะไรก็ตาม ถ้าเรามองว่าดี เราต้องดูที่พื้นฐานก่อน ...ถ้าพื้นฐาน ไปได้ เจ้าของคุยรู้เรื่อง ...เราค่อยมาหาจังหวะซื้อโดยใช้ Technical ต่อไป ... ก็ไปทำการบ้านต่อกันเอานะครับ สำหรับเพื่อนๆ เดินทาง สู่ความมั่งคั่งทุกท่าน

สวัสดีจ๊า!! ..อิ อิ